Emergenza casa: l’Europa propone nuove regole, ma il vero “nodo” resta tutto italiano

Al netto delle polemiche di questi giorni, la questione abitativa torna finalmente al centro del dibattito grazie all’Affordable Housing Act, che la Commissione europea presenta oggi 9 settembre 2026. L’obiettivo è fornire a Stati e Regioni strumenti per gestire le zone a più alta pressione immobiliare.

Facciamo subito chiarezza: non si tratta di un regolamento già in vigore, ma di una proposta legislativa che seguirà il lungo iter parlamentare europeo (con adozione prevista non prima del 2028).

La notizia secondo cui “l’Europa ha vietato gli affitti brevi” è semplicemente falsa. 

La notizia vera è che Bruxelles sta creando un quadro normativo comune per permettere poi alle autorità locali di intervenire dove l’emergenza è più grave, puntando su edilizia sociale, immobili vuoti e rigenerazione urbana.

Per un territorio come la Costa d’Amalfi — e più in generale per l’Italia, al terzo posto in Europa per locazioni turistiche — il tema è scottante. Ma prima di invocare i divieti, la politica italiana dovrebbe porsi una domanda fondamentale.

Perché oggi tanti proprietari rifiutano l’affitto a lungo termine?

La risposta non sta nella “speculazione a tutti i costi“, ma nella percezione di un rischio sproporzionato. Il mercato degli affitti brevi o dei locali lasciati vuoti prospera soprattutto a causa della lentezza della giustizia e della mancanza di garanzie per chi affitta. Quando per rientrare in possesso di un immobile occupato o moroso occorrono mesi (se non anni), tra spese legali e tasse comunque dovute, il piccolo risparmiatore sceglie la locazione turistica per pura autodifesa. A questo si aggiunge il totale corto circuito del settore pubblico.

L’emergenza non nasce solo dalla mancanza di nuovi alloggi popolari, ma soprattutto dalla pessima gestione del patrimonio esistente: tra appartamenti lasciati sfitti per mancanza di manutenzione, occupazioni abusive mai sanate e criteri di assegnazione che spesso finiscono per penalizzare le famiglie residenti rispetto ai nuovi arrivati o alimentare logiche assistenziali.

È un problema prima di tutto costituzionale: l’articolo 42 della Costituzione tutela la proprietà privata definendone la funzione sociale, mentre l’articolo 47 favorisce l’accesso del risparmio popolare alla casa. In Italia questo equilibrio è spezzato: quando lo Stato non riesce a gestire l’edilizia pubblica e blocca gli sfratti nei privati, sta di fatto scaricando il peso del welfare sulle spalle dei singoli cittadini.

Negli altri Paesi europei la morosità e la povertà abitativa sono gestite dalla collettività con sussidi diretti o alloggi pubblici efficienti, garantendo al proprietario tempi rapidi di restituzione dell’immobile.

In Italia, invece, carenze e malfunzionamento del pubblico, trasformano la giustizia civile nell’unico ammortizzatore sociale, a spese del locatore.

Se si vuole davvero sbloccare l’offerta per residenti, lavoratori e giovani famiglie, occorre separare nettamente la tutela sociale dalla gestione della giustizia: lo sfratto per morosità deve essere rapido e l’assistenza alle famiglie in difficoltà deve spettare ai Servizi Sociali, non al portafoglio dei proprietari.

Solo dopo aver risolto questo scoglio, tutto italiano — e sfruttando la trasparenza sui dati fornita dal Regolamento UE 2024/1028 operativo solo dal maggio scorso — si potrà anche valutare meglio l’Affordable Housing Act europeo, tenuto conto che il testo finale prima dell’approvazione, sarà soggetto a forti negoziazioni tra i 27 Paesi membri.

L’obbiettivo dovrà mirare, non certo ad un tetto standardizzato (es. numero massimo di notti) valido per tutti, ma offrire una cornice giuridica comune dentro cui l’Italia potrà muoversi rispettando le proprie specificità turistiche e abitative.

Perché la disponibilità di case non si crea con i divieti, ma restituendo certezza del diritto a chi investe e garantendo un’amministrazione trasparente ed efficiente del bene pubblico.