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Sorrento, i clienti del B&B possono usufruire della piscina, la delibera che lo vieta è nulla. Ecco la clamorosa sentenza

Sorrento, i clienti del B&B possono usufruire della piscina, la delibera che lo vieta è nulla. Ecco la clamorosa sentenza che Positanonews riporta in anteprima .

Il collegamento funzionale tra la sharing economy, il Turismo extralberghiero, ed i rapporti con i servizi comuni in Condominio. Il Condominio con una delibera adottata a maggioranza non può vietare o limitare drasticamente l’uso, ai clienti del B&B-Affittacamere, della piscina in comune e non può vietare o limitare anche indirettamente il regolare svolgimento dell’iniziativa privata di avviare/gestire un B&B-Affittacamere. Se lo fa, tale delibera è NULLA. Ce ne parlano i giuristi Valentina e Fabrizio Oliviero dello studio legale e contrattuale Oliviero di Sorrento (na) da tempo impegnati nella tutela dei ‘‘B&B-Affittacamere’’, dopo aver ottenuto un’altra sentenza a favore di loro assistiti, un probabile precedente giurisprudenziale apri pista di rilevante interesse ermeneutico nazionale, erga omnes.
L’uso della piscina condominiale non può essere inibito ai soli clienti del Bed and Breakfast sito nell’Edificio condominiale, in mancanza dell’ <> presenza fisica e fissa del proprio Titolare e/o preposto, per il volere di una mera assemblea di condominio adottata a maggioranza ponendo come obbligo tale con-presenza a bordo piscina, nonostante il Condominio de quo abbia regolarmente assunto dipendenti stagionali qualificati come ‘bagnini’ all’uopo preposti, favorendo, invece, l’ingresso senza la con-presenza del Titolare, ad altre Strutture Ricettive extralberghiere quali, le Case-Vacanza ovvero le abitazioni private ad esse assimilate, i cui clienti, potevano, secondo la previsione deliberata, usufruire degli impianti sportivi indicati, senza la presenza del proprio Titolare o Proprietario. L’assemblea dei condòmini, in quella Sede, nell’adottare tale decisione-deliberazione, travisava volutamente alcune delle clausole contenute nei due Regolamenti di Condominio, aventi natura contrattuale e vincolanti per tutta la Community dei sig.ri codòmini, tra l’altro, entrambi, trascritti nei RR.II. ed acclusi agli Atti di compravendita, fin dall’origine dalla costituzione del Condominio, oltre che si poneva in contrasto con alcune disposizioni di rango costituzionali e superiori. Di fatto tale deliberazione, nei termini suddetti è stata dichiarata NULLA, in quanto non atteneva semplicemente al miglior utilizzo, inteso quale miglior godimento, dell’uso degli impianti sportivi (in particolare delle bellissime comunicanti piscine condominiali) ubicati nel Condominio, in quanto risultava contraria ai due Regolamenti di Condominio aventi valore negoziale. Tal’era idonea a incidere e ledere, direttamente, su diritti individuali e reali dei sig.ri condomini, nella misura in cui, ai fini del normale utilizzo di detti impianti da parte dei clienti del ‘‘B&B-Affittacamere’’ dei predetti, si richiedeva per la prima volta ed illegittimamente, la necessaria ed effettiva presenza dei sig.ri condomini ospitanti e/o Titolari della Struttura Ricettiva Extralberghiera di tipo B&B e/o Affittacamere. Così ha stabilito il Tribunale di Torre Annunziata in composizione monocratica, Giudice dott.ssa Ida Perna, con Sentenza n.1570/2021 pubblicata il 20-07-2021, accogliendo le articolate istanze prodotte dallo studio legale Oliviero, nel corso del processo.
In breve, in prima istanza, unitamente alla prima udienza di comparizione delle parti, a seguito del verbale negativo frutto del tentativo di mediazione andato a vuoto, per gravi condotte del Convenuto-Condominio, in via d’urgenza, lo studio legale Oliviero nell’interesse dei propri assistiti c.d. istanti-attori, otteneva il 27-05-2019 la c.d. sospensione dell’esecuzione della delibera condominiale impugnata, dopo un accurato accertamento del periculum in mora e del fumus boni iuris, indagato dal Tribunale di Torre Annunziata, attraverso una attenta valutazione comparativa dei contrapposti interessi in gioco e della cospicua documentazione prodotta in citazione e dopo una lunga udienza in presenza, tanto che veniva scritto nel provvedimento di accoglimento che ‘‘sarebbe stato difficile un ripristino in concreto di tutti i danni occorsi’’, nelle more dell’accertamento giudiziario ordinario. Successivamente in data 20-07-2021 viene pubblicata la Sentenza di primo grado, che accoglie integralmente la citazione attorea, dichiarando nulla la deliberazione condominiale impugnata e contestualmente condannando il Condominio-convenuto, tra l’altro dichiarato contumace, al pagamento di tutte le spese legali e dei compensi a favore dello studio legale Oliviero di Sorrento (NA).

Nel corso degli ultimi anni, in uno dei più prestigiosi complessi residenziali della Penisola Sorrentina, costituito in Condominio a prevalente destinazione abitativa, al centro di Sorrento, con piscine, campo da tennis e varie strutture all’aperto immerse nel verde, prevalentemente utilizzate da famiglie e bambini, un gruppo di sig.ri condòmini, che a suo tempo rappresentava la voluntas delle decisioni adottate dal condominio, formante la c.d. maggioranza dei millesimi nelle canoniche adunanze, invitava e faceva pressing, all’allòra amministratore unico di condominio, poi nel 2021 dimissionario, di indire delle apposite assemblee con particolari O.d.G., atti a limitare/comprimere direttamente ovvero indirettamente l’uso della proprietà privata, a vantaggio di altri, in particolare degli appartamenti (A/2 civili abitazioni) adibiti transitoriamente, data la stagionalità del Comune di Sorrento, all’ esercizio dell’attività di Bed and Breakfast ovvero Affittacamere. È bene precisare, fin da subito, che sia a livello fiscale che strettamente legale-amministrativo, spesso tali attività vengono esercitate in proprio dai proprietari degli immobili per integrare il proprio reddito ed in alcuni casi, rappresenta l’unica fonte di sostentamento personale e/o della propria famiglia. Da pochi giorni, poi, l’attività di Bed and Breakfast (alloggio e prima colazione) – oggetto del contenzioso – è possibile svolgerla all’interno del territorio della Regione Campania a seguito dell’emanazione della
L.R. n.5 del 29-06-2021 pubblicata sul BURC n.63 del 29/06/2021 ed esecutiva a partire dal 30/06/2021, diversamente dal passato, anche “in forma imprenditoriale: con carattere professionale, previa iscrizione nel registro delle imprese del titolare componente del nucleo familiare”, novellandosi la normativa, all’articolo 17 della L.R. n.5 del 10 maggio 2001, oltre che in forma non imprenditoriale (originariamente prevista).
La legge nazionale, le linee-guida ministeriali e la lex specialis di competenza squisitamente regionale, non ne vietava di avviare un esercizio di Bed and Breakfast ovvero Affittacamere all’interno degli Edifici costituiti in Condominio, né può farlo la Regione ovvero il Comune, subordinando, l’efficacia della c.d. S.C.I.A. commerciale, all’autorizzazione assembleare del Condominio adottata a maggioranza, come ha chiarito già la Corte Costituzionale oltre 10 anni fa con la Sent. N. 369/2008, né il condominio de quo, aveva una regolamentazione contrattuale, ab origine, che ne vietasse o ne limitasse l’uso degli appartamenti e/o delle parti comuni e servizi, quali la piscina condominiale in assenza del Titolare del B&B-Affittacamere. Diversamente, invece, nel caso in cui gli ‘‘ospiti’’ non assumano la classificazione di ‘‘clienti del B&B’’ e rappresentano semplicemente dei soggetti esterni del Condominio, non coabitanti, e non inquilini/clienti e quindi risultanti dei veri e propri ‘‘invitati/ospiti’’ dai/dei sig.ri condòmini, che per l’appunto non dormendo nella casa, trascorrono con loro una giornata o più giornate in piscina o comunque autorizzati dagli stessi a fruire degli altri impianti sportivi, e pertanto come dai Regolamenti Condominiali dell’Edificio, in essere, risulta necessaria la presenza del condòmino ospitante o di chi ne fa le veci, giusto Titolo-Delega.
Gli originari due Regolamenti di Condominio, uno Generale l’altro Particolare, stilati, a suo tempo, dalla Soc. costruttrice, ne sancivano ampi diritti reali e norme d’uso, e dietro una attenta e minuziosa analisi giuridica e comprensione del testo contrattuale – come dichiarano i legali e procuratori delle parti attrici Avv. Valentina e Fabrizio Oliviero dello Studio Legale e Contrattuale Oliviero di Sorrento (na), tra i massimi esperti in Italia in materia di turismo, comunione e condominio – tale contenzioso si poteva evitare, se solo l’assemblea dei condòmini quel giorno non travisava in maniera subdola la voluntas ed il contenuto delle clausole ermeneutiche in ivi contenute, oltre che adottare decisioni palesemente discriminatorie e contrarie alla legge, come invece è accaduto nel Condominio di Sorrento.
In particolare, il presente contenzioso, patrocinato ed avviato dallo studio legale Oliviero di Sorrento (NA), nell’interesse dei propri assistiti attori-istanti, instauratosi tra un gruppo di condòmini ed il Condominio di Sorrento, trae origine, all’esito di una assemblea in cui veniva posto all’O.d.G. il seguente punto: ”Attività ricettive: modalità utilizzo spazi comuni da parte di ospiti e provvedimenti nel caso di violazioni Regolamentari con particolare riguardo a definizione concetto ospite e numero massimo degli stessi per utilizzo piscina.”
Dopo le formalità costitutive, veniva deliberato a lieve maggioranza e rapidamente, frutto di un probabile accordo e chiare intese tra alcuni sig.ri condòmini muniti di molteplici deleghe, il seguente dispositivo: ”in ottemperanza a quanto previsto dal regolamento condominiale si fa divieto assoluto di fruire delle strutture seguenti: Piscina – Docce – Campo da Tennis agli ospiti delle strutture qualificate come Bed and Breakfast. Per le Case-Vacanza e per i loro ospiti valgono le Regole come previste dal vigente Regolamento di Condominio. Si precisa che detto divieto assoluto è valido solo in assenza del Titolare del B&B.”
Tra l’altro, durante l’assemblea, veniva raccolta la contestazione mossa dal Dott. Fabrizio Oliviero, nelle fasi di discussione, già procuratore-delegato di alcuni condòmini, che con chiarezza espositiva e precisione d’intenti, ne presagiva i futuri esiti giuridici. Integralmente, si riporta l’intervento acquisito agli Atti del Condominio prima della proposta di approvazione-votazione in assemblea: ”il Dott. Fabrizio Oliviero munito di delega rende edotta l’assemblea della possibilità, in merito all’approvazione di questo punto, nei termini in cui è stato proposto che può determinare complesse attività giudiziali, in quanto lesive dei diritti sanciti dalla Carta Costituzionale e dal codice civile andando così a limitare i diritti di godimento del/dei propri cespiti (diritto tutelato erga omnes).” Nonostante ciò l’assemblea comunque deliberava quanto proposto.
Tale, evidente consiglio gratuito e/o contestazione trascritta anche a verbale e reso ad alta voce in assemblea, dal giurista italiano Fabrizio Oliviero – esperto della legislazione condominiale, socio ordinario della Società Italiana Avvocati Amministrativi di Roma, già procuratore delle parti, tra i massimi esperti in Italia del settore real-estate ed extralberghiero – non sortiva alcun effetto per l’assemblea dei condòmini di Sorrento, che ostinatamente deliberava come proposto, sino alle pronunce del Tribunale di Torre Annunziata, che dapprima ne sospendeva gli effetti accogliendo l’istanza sospensiva nelle more dell’espletamento della procedura ordinaria intrapresa e successivamente con la dichiarazione di NULLITA’ del deliberato impugnato, ne hanno restituito l’integrità dei diritti resi.
Inutili furono i tentativi, successivi dello studio legale Oliviero, di risolvere tempestivamente e bonariamente l’accaduto, soprattutto senza spese legali per il Condominio, se definiti nella naturale sede del Tentativo di Mediazione evitando il deposito della domanda giudiziale. L’atteggiamento tenuto dal Condominio di Sorrento, a suo tempo, tramite gli allòra avvocati e procuratori indicati dall’allòra amministratore del Condominio, presenti in mediazione ai due incontri prefissati, ma sforniti della necessaria autorizzazione assembleare a norma dell’art. 71-quater disp. att. cod. civ., non portò che alla redazione del c.d. verbale negativo. Pertanto lo Studio Legale Oliviero propose tempestivamente il rituale Atto di citazione con richiesta di emanare contestuale provvedimento cautelare d’urgenza, unitamente alla prima udienza, per far sì che il Tribale adito sospendesse quanto prima ‘‘quel disastro assembleare’’ ed evitare il maggior pregiudizio in capo ai richiedenti tutela. Accolta l’istanza cautelare, sciolta la riserva assunta in aula, dal Tribunale di Torre Annunziata a pochi giorni dalla riapertura stagionale della piscina condominiale e dei relativi impianti e servizi sportivi comuni in concomitanza con le riaperture stagionali delle strutture ricettive, interessate, classificate come ‘‘B&B-Affittacamere’’, nelle more del giudizio ordinario civile intrapreso.
I motivi di impugnazione suesposti, fondati in fatto ed in diritto, saranno accolti integralmente dal Tribunale di Torre Annunziata, con conseguente declaratoria di nullità del deliberato impugnato con sentenza n.1570/2021 pubblicata il 20-07-2021 con contestuale condanna-soccombenza per il Condominio di Sorrento, al pagamento di tutte le spese di giudizio e compensi a favore dello studio legale e contrattuale Oliviero, in persona dell’Avv. Valentina Oliviero (professionista formalmente costituito in Atti).

Abbiamo chiesto agli Avv. Valentina e Fabrizio Oliviero, se credono che la soccombenza per nullità del deliberato impugnato e cassato dal Tribunale, sia da attribuire alla condotta tenuta dall’allòra amministratore di condominio di Sorrento. Ci hanno risposto che ritengono che la ‘‘colpa’’ della condanna, per dirla così non è mai da identificare a carico di ‘‘uno solo’’ che guida quel giorno o per quel dato periodo un condominio, in quanto tale incarico si dice sia ‘‘pro-tempore’’ proprio per la natura temporale e per certi versi non definita dell’incarico stesso. Piuttosto, la ‘‘colpa’’ è da ricercare nella mentalità che traina certe scelte di coloro (gruppo di persone/condòmini), che sulla scorta di convinzioni personali, spesso fuorvianti e basate-costruite su tesi e presupposti erronei, pilotano deliberazioni illegittime come il caso del Condominio di Sorrento. I sig.ri condòmini chiamati a decidere in quella sede deliberativa, erano in tanti e non uno solo, erano mossi da un chiaro intento illegittimo di limitare l’uso degli impianti sportivi comuni, in particolare della piscina condominiale, ad alcuni dei partecipanti alla stessa loro comunione, cioè a chi aveva un B&B-Affittacamere, nel tentativo di frenare il fenomeno della sharing economy dei B&B-Affittacamere, che spesso non è ben tollerato dai ‘‘vicini di porta’’, il più delle volte per mero preconcetto senza un giustificato motivo rilevante ai fini di legge.
Cosa hanno ottenuto invece nel Condominio di Sorrento?
– Beh, che dire, la sentenza è chiara, hanno ottenuto una condanna sia in termini economici che dal punto di vista pratico-gestionale. La sentenza del Tribunale di Torre Annunziata è ricca di spunti interessanti e riflessivi, per lo studioso ed interprete del diritto che opera nel settore e per gli operatori e gestori di B&B-Affittacamere in Condominio.
Siamo certi che presto diventerà un precedente giurisprudenziale, non di poco conto, vista la mole di contenzioso in essere in Italia per casi affini. In questo periodo, infatti, stiamo definendo un altro giudizio civile, questa volta in un noto condominio di Napoli nel quartiere Posillipo, che verte su parte di questioni già ivi trattate, dove è venuto a mancare il buon senso da parte della società di gestione condominiale e di alcuni sig.ri condòmini, che avendo diritti reali su svariati immobili, negli anni, avevano cristallizzato un potere decidendum sull’amministrazione stessa, non consentito dalla legge, ma frutto di errate prassi, congetture ed idee personali non conformi con quanto previsto dal nostro Ordinamento. Ci auguriamo che tali condotte – indipendentemente dall’intervento eventuale dei difensori – dichiaratamente spregiudicate cessino di verificarsi, soprattutto all’esito di un periodo così complesso, a seguito della pandemia da covid-19 che ha portato oltre che al disastro sanitario e alla morte di tantissime persone, risvolti economici devastanti, specie nel settore dei piccoli proprietari immobiliari, delle locazioni immobiliari commerciali ed residenziali e dei B&B-Affittacamere, tra i settori più colpiti, con pochissimi se non zero ristori da parte dello Stato.

A dare la notizia è stato l’Avv. Antonio Oliviero, da qualche anno in meritata pensione. Già avvocato, giornalista, commissario straordinario EE.LL., Dirigente di Struttura P.A. prima fascia, ultimo incarico dirigente capo-area, livello apicale presso il Comune di Torre del Greco.

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