Le sentenze della Cassazione modificano i millesimi. Tutte le novità in condominio

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Se avete una discussione con l’inquilino del piano di sopra che si trascina da anni, forse è arrivato il momento buono per risolverla. I casi possibili sono quasi infiniti: c’è chi vuole contestare la veranda costruita sul terrazzo e chi vuole impedire il parcheggio selvaggio nel cortile condominiale, chi vuole rivedere i criteri di suddivisione delle spese e chi non ne può più dei rumori che arrivano dall’ultimo piano. Se la vostra lite rientra in una di queste tipologie, la soluzione potrebbe nascondersi tra le righe di una sentenza: come la 18477 della Cassazione, sulle tabelle millesimali, o la 18331 sulla legittimazione dell’amministratore in giudizio.

Questa «Guida pratica» prende spunto dalle ultime pronunce dei giudici, nella consapevolezza che è la giurisprudenza a dettare le regole concrete. Del resto, a fronte di 23 articoli di codice civile dedicati al condominio, ogni anno vengono emesse decine di migliaia di sentenze, che plasmano una materia in continua evoluzione.
Si parte dalla possibilità di modificare a maggioranza le tabelle millesimali, che in condominio governano il voto in assemblea e (soprattutto) la divisione delle spese: dal riscaldamento centralizzato alla manutenzione, dall’acqua all’ascensore. Si passa al principio secondo cui l’amministratore non può stare in giudizio senza l’ok dell’assemblea nelle materie che esulano dalle sue competenze ordinarie: regola corretta sotto il profilo teorico, che potrebbe però creare non pochi problemi applicativi. E si finisce con gli orientamenti dei giudici riguardanti due classiche fonti di litigio in condominio: le immissioni (rumori e cattivi odori) e l’uso delle parti comuni, come il cortile e il sottotetto.

Come sempre, la questione chiave è chiarire «chi può fare che cosa». Un aiuto in più, oltre a questa Guida, arriva dagli esperti delle associazioni professionali, che risponderanno ai quesiti dei lettori (l’invio delle domande è possibile dalle 9 alle 18 di oggi).
Intanto, è bene sapere che sul codice civile potrebbe presto abbattersi la riforma: al Senato la commissione Giustizia sta esaminando un disegno di legge (As71, relatore Franco Mugnai) che punta ad aggiornare – 68 anni dopo l’emanazione del codice – la disciplina sul condominio. Il testo contiene diverse novità importanti:

aumenta i poteri e le responsabilità dell’amministratore (il cui mandato diventerà biennale), rendendo più facile il controllo del suo operato;
rende più trasparente la contabilità condominiale, introducendo l’obbligo di redigere il rendiconto secondo i criteri di cassa e competenza;
consente di decidere la sostituzione e il cambio d’uso delle parti comuni con un voto a maggioranza;
obbliga l’amministratore, se i condòmini glielo chiedono, a prestare garanzia tramite una polizza di importo pari all’ammontare delle somme gestite.

Il testo si è attirato le critiche delle associazioni di amministratori, che lamentano l’assenza di requisiti minimi per l’accesso alla professione e che, inoltre, paventano un eccessivo irrigidimento delle procedure nell’ambito della vita condominiale. Anche le sigle della proprietà protestano, sopratutto per il mancato riconoscimento della capacità giuridica al condominio.
Un punto sul quale si esprime favorevolmente, invece, un altro disegno di legge, proposto alla Camera (Ddl 3682, a firma Lino Duilio). Quel testo, inoltre, prevede l’istituzione di un fondo di garanzia, alimentato con il 4% delle somme percepite dagli amministratori, che interverrebbe a copertura di eventuali malversazioni e ammanchi. Per adesso, però, a dettare legge sono ancora le sentenze dei giudici.

Spazio ai quesiti
Anche questa settimana alla Guida pratica «Le novità in condominio» è abbinato un forum online: dalle 9 alle 18 di oggi è possibile inviare agli esperti le proprie domande sui temi trattati nella guida.
Basta collegarsi all’indirizzo
www.ilsole24ore.com/condominio e seguire le indicazioni.

Gli argomenti
Le domande devono essere chiare e sintetiche, e bisogna evitare questioni troppo specifiche. Nelle risposte saranno privilegiati i quesiti di interesse generale. Le domande possono riguardare questi argomenti:
1. Spese e millesimi
2. Liti in tribunale
3. Rumori e altre immissioni
4. Uso delle parti comuni
5. Assemblea
6. Altri argomenti

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fonte:sole24ore                    miki de lucia

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